[Zac Bears]: 전체 메드퍼드 시의회 회의는 2026년 8월 4일에 시작됩니다. 우리는 기술이 우리를 따라잡기를 기다리고 있습니다. 모든 것이 괜찮습니다. 비서님, 전화주세요.
[Rich Eliseo]: 칼라한 의원. 레이밍 상원의원? 선물 멀란 상원의원? 선물 스카펠리 의원? 선물 탕 고문? 선물 라자로 부통령? 선물 그리고 곰의 머리는요?
[Zac Bears]: 참가자는 7명이었고, 결석한 사람은 없었다. 회의가 공개되었다고 선언되었습니다. 저렴한 주택 연구에 대한 프레젠테이션을 듣기 위한 의장 법안 결의안 26134에 대한 이벤트 및 토론. 메드퍼드 시의회는 개발 계획 및 지속 가능성 사무국에 저렴한 주택 연구 보고서의 최종 초안을 제출하도록 요청하기로 결정했습니다. 저는 캐서린 버킹엄(Katherine Buckingham)입니다. 그녀는 시의 주택 계획 담당자입니다. 제가 그녀에게 다시 전화하겠습니다.
[Katherine Buckingham]: 네, 안녕하세요. 네, 저는 주택 설계사 Katherine Buckingham입니다. 저는 저렴한 주택 연구에 관한 우리의 공동 보고서를 여러분에게 소개하고 싶었습니다. 오늘은 Carl F. Seidman Consulting Services의 Carl Seidman이 함께합니다. 이 경제적 분석을 수행한 사람이 바로 그 사람이었습니다. 목표는 비거주 개발과 저렴한 주택에 대한 필요성 사이의 합리적인 관계를 구축하는 것입니다. 더 이상 방해를 받을 수 없다면 이 메시지를 그에게 보내면 그가 쇼를 안내해 줄 것입니다. 그는 보고서 초안에 있는 내용을 기꺼이 설명하려고 합니다.
[SPEAKER_00]: Great. Thank you, Catherine, and to the chair and members of the council. I'm pleased to be here and present the overview of the analysis we did. So let me share my screen and put the slide deck up here. Great. So let me just say, there's quite a bit of data and information somehow. My slides are not advancing here. Let me unmute. Looks like it's working. Yeah. Great. Okay. Sorry. So first I just want to mention I know there's a lot of data in this presentation and a lot of technical analysis. So if at any point you have questions or you need further clarification or explanation, you know, feel free to interrupt me and I'll stop and explain anything you have. So the purpose of this study is to establish a rational nexus between non-residential development in Medford and the need for affordable housing. And then also determine what is a proportional leakage fee to mitigate the impact of that development. And then lastly, to recommend appropriate fee levels for the city to implement a housing leakage fee if it chooses to do so. So the analysis we did sort of had four components. One was to forecast 10 years of development that would be subject to the linkage fee and the tenant industries and employment. That's really the foundation for the rational nexus. It's that development and employment growth that's going to generate demand for affordable housing. So based on that projection, we then estimated the impact of these new jobs on the demand for affordable housing. The next step was to calculate the funding gap to build that housing to meet demand and from that funding gap, what would be a minimum and alternative linkage fees that the city could implement. And then lastly, before making recommendations, I analyzed the impact of different fee options on Medford's economic competitiveness because the city wants to, you know, be cognizant of not establishing a fee so large that it might deter future development in the city. So the foundation for this, sorry about that, the foundation for this was market conditions in the city and the region. So this is a very high level overview of sort of the market conditions that informed our thinking about future development. First, in terms of the office market, as I think everyone's aware, the impact of the pandemic has really changed demand for office space with the growth of hybrid work and remote work. So there's been declining demand for office space and there's currently now over 45 million square feet, almost 24% of office space in the region is vacant and available for lease. And net absorption was slightly positive in 2025, but that's following very steep negative absorption, which is sort of the vacating of office space of millions of square feet in the last few years. The lab market is even in worse shape. There was a lot of overbuilding of lab space, you know, when demand was very high after the pandemic. So currently there's 34% of available lab space, almost 20 million square feet. And that's an increase of over 405 million just in 2025. So there's still speculative lab buildings that are still coming online and not being occupied. And this supply, you know, is sufficient to meet demand for 8 to 10 years if we even reach the peak absorption we hit from 2019 to 2023. So it's a very tough lab market and you probably are aware of that too for some of the lab projects that were proposed in Medford and have been canceled. The industrial market is healthier. The availability rate is a little over 12%. There's been positive net absorption in sort of the inner, the urban market, which Medford is part of. And one of the areas where we're seeing increased demand is for small flex R&D space to serve the growing advanced high-tech manufacturing firms in the region. And that's reflected, you'll see in a minute, on some of the projects that have been proposed in Medford. So the other thing we looked at in projecting future development is what is the current pipeline of projects in the city. And this lists those five projects that represent a little over 314,000 square feet of space. You know, two of them, two retail projects are already under construction. The two industrial projects, you know, both of which are serving some of that R&D market that I talked about, have been approved and are likely to go into development over the next 10 years. And lastly, there's a, 16,000 square feet of retail and restaurant space that's been proposed as part of the transom development on the city-owned lots in Medford Square. So the other part of our analysis was actually speaking to real estate developers active in Medford and real estate brokers to get their perspective and better understand their plans. So, you know, this slide kind of summarizes what we learned from that, which reinforced what the market data has told us, you know, very tough market for office space and lab space and developers. don't plan to nor do they expect to see new office or lab development over the next five to ten years. And they also noted the cost of construction and interest rates making projects harder to pencil out. The positive side for Medford is there's a very strong retail market, a lot of tenant demand for retail space in the city, and developers generally felt the strongest development opportunities were in mixed-use residential development and in hotel projects. And they also noted, as I said, this demand for industrial space for high-tech manufacturing. You know, the advantages they pointed out for Medford are its location, the ease of the commute. It has higher population density and higher income than some of the surrounding suburbs that, you know, fits into the real estate market demand. And the weaknesses developers cited were the limited available sites, site conditions that might require a lot of investment to get them ready for development, and site owners who aren't always supportive of development or interested in development. So based on this market analysis, the interviews, and the current pipeline, we've forecast a little over 409,000 square feet of new development. And that really has two pieces to it. One is the existing pipeline I just mentioned of 314,000 square feet. And then we're projecting two additional projects. One is a 75,000 square foot new hotel, and that reflects a hotel developer that's developed in Medford, you know, expecting to build another hotel in the city. The likelihood that there'll be another significant mixed-use project that will bring another 20,000 square feet of ground floor retail space, and we're projecting about 12,000 of that would be for restaurants and 8,000 of that. would be for retail stores. So this table kind of breaks down that development by different uses, which then we translated into specific industries and employment, which is the next slide. So here we provided more detail of the likely industries to occupy that development. Some of these industries were directly tied to the use, like a hotel and a grocery store and auto dealer. For the industrial projects, we sort of relied on the developer's expectations of what type of industries would occupy that space. you know, they indicated a mix, not just of manufacturing firms, but of some e-commerce firms, some contractors. And then for the retail space, we assume some mix of personal service businesses, medical offices, which reflects the type of uses we're seeing in a lot of ground floor development in the city. So overall, this resulted in a projection of 640 seven new jobs from that, you know, 400,000 square feet of new development. And we relied on, you know, data on the typical number of square feet per employee for various uses, as well as information from some of the developers as to what they expected to be the employment level. So our next step with these 647 jobs was to estimate how much demand for affordable housing would would be generated by that new development and employment. And we're projecting 31 new residential units would be necessary for people at low and moderate income levels. And this was based on a survey we did of employees to ask them whether they moved to Medford as a result of their job here or whether they looked for housing and didn't move because of the cost. And that indicated we had a little less than 10% of employees who were likely to move or demand housing in Medford. And then we also applied the occupations and earnings from the jobs, you know, we forecasted in different industries to figure out whether these, you know, workers and their households would be low or moderate income. So that's how we ended up with those 31. The 18 low income units we're assuming will all be rental housing, and the 13 moderate income units we're assuming will all be ownership housing. And that sort of reflects the city's policy of trying to promote affordable ownership as well as rental housing. So the next step was figuring out what subsidy would be needed, what we call the financing gap that would be needed to build these 30 million units of affordable housing. And then what we call the maximum warranted linkage fee. So that represents the total subsidy needed to build the affordable housing divided by the projected square feet of new residential development. And the subsidy was calculated a little differently for rental housing versus ownership housing. For rental housing, we took the total development costs, or TDC, to develop those housing units. And then we subtracted the amount that could be financed based on the occupants paying 30% of their rental. of their income towards rent and then making an adjustment for vacancy and operating costs. And the resulting, you know, funding could potentially provide some financing. For ownership subsidy, it was the total development cost minus the proceeds from the sale of the unit. And we based the sales price on the buyers providing 30% of their income for principal, interest, taxes, and insurance, and providing a 4% down payment, which is what a number of affordable housing projects or programs are based on. So some of the key assumptions we had to figure out, what will it cost to build an affordable housing unit in Medford? And the figure we came up with is just shy of $595,000. And this was based on, you know, primarily data we got from developers who have recently built in the city. So we've assumed acquisition at 75% a unit, $75,000 per unit, construction costs at $350 per square foot, and then the soft cost contingency at 35% of construction costs. So to calculate the subsidy for the affordable rental units, we took those 18 units, multiplied them by the development cost per unit to get a total development cost of $10.7 million. The gross income of those tenants based on the estimated income they would have was 254,000, we subtracted a 3% vacancy, and then we subtracted these estimated operating costs, which were 17,600 per unit. That was data based on the Mass Housing Partnerships portfolio. And as a result of that, there was really no net operating income available to finance any of those costs. You can see there's a negative 70,420 operating income. The full development costs would have to be subsidized for these rental units to be built, and they'd probably need some additional rental income subsidy, perhaps from Section 8 vouchers, to be feasible. So the funding gap for the rental housing is $10.7 million. For the ownership units, once again, we took those 13 units, multiplied them by the development costs per unit, to get total development cost of $7.7 million. The sales proceeds was able to provide $4.2 million, so we have a funding gap for the ownership units of $3.5 million. So to calculate the total subsidy and the warranted linkage fee, we added together both of those subsidy amounts, 10.7 and 3.5, to get to $14.2 million. That's the subsidy you need to build the 31 units. We divided that by the 409,100 square feet of expected development. So we get the maximum subsidy of $34.75. So that's what you would meet the sort of proportionality test under the law for establishing a fee. You could go as high as that, and you'd fall within the legal parameters. But in reality, Many affordable housing projects get funding from federal sources, low income housing, tax credit, state programs, so usually the local share doesn't have to cover the full funding gap or subsidy needed. And this data just shows some of that information from projects in the Boston area over the last decade or so, maybe a little longer, that we've collected from studies we've done and from Mass Housing Partnership. And you can see there's a lot of variation here. but they're all considerably less than 100%. The MassOwning Partnership portfolio between 8 and 10% of local funding. Cambridge seems to have the largest share at 39% for rental units and 57% for some ownership units done in the late 2000s. So this is a factor to take into consideration when setting the fee. So the last sort of part of our analysis was how the potential fee would potentially impact development economics and Medford's competitiveness. And there isn't, you know, a one certain pathway in which Introducing a new fee will impact development economics. There are sort of three possibilities. And some of these possibilities might vary based on the particular site, the particular developer, market conditions over time. But the first possibility is the new fee leads developers to pay less for land. And therefore, the person who really will bear the brunt of the fee will be the current landowner. Rents will stay the same. Total development costs will stay the same. Just land values will go down. And that's kind of what a classical economist would tell you will happen in the marketplace over time. But that might not happen in every project. The developer may already have acquired the land. It may take time for the development and land market to adjust. So another possibility is that the developers pass on the full cost of the new fee to tenants through increased rent. And this could happen in a market where there's strong demand for real estate and limited supply, such as happened in the early 2000s with the lab market. Companies would pretty much pay anything to get space because there was such short supply. But the impact of increased rents is that Medford's rent would go up, and it might be less competitive with surrounding communities. It might get way less tenants. So that's another, that's an avenue we looked at. And lastly, developers aren't able to pass on that fee to tenants because of market conditions, and they have to absorb that fee themselves. And therefore, the development cost will increase, they'll get the same rent, and their returns and their investment will go down. And the same thing will happen for the equity investors in the project. They'll have to put more equity in. They'll get the same return because rents are the same, but their return on capital will be less. So we did some scenario analysis to look at those potential impacts. But first, we sort of compared Medford's rents for office and lab, I mean, for retail and office projects to other communities. And if you look at the table on the left, Medford's asking rents typically are higher than your surrounding communities other than Somerville. That's indicative of Medford's desirability as a location for office and retail tenants. So if a fee was passed on to tenants, it would increase your rent differential somewhat with surrounding communities, although your rents are much lower than Somerville. So you'll still be very competitive with Somerville, even if you would adopt the full $35 fee. But as you can see on the table to the right, you know, a fee of $5 or $10, you know, has a very modest impact on rents advertised over a 10-year lease. It would increase it by, you know, 1 to 2%. And that's unlikely if a tenant, you know, thinks Medford's the best location, that increase in the rents unlikely, you know, to cause them to go to another community. So the next part of the analysis was the impact of the fee on developer and equity returns. And we looked at two hypothetical real estate projects. One is a 20,000 square foot retail project, and we looked at this under two development cost scenarios because we got different estimates for what it would cost to build these projects. So we did a low cost scenario at $450 a square feet and a higher cost one at $600. And then we did a hypothetical 75,000 square foot, 150 room high quality hotel with development costs at $300. thousand dollars per room. So for the developer's return, what we did was look at what the developer's return on cost would be without a fee. And the developer's return on cost is the standard that a lot of developers use when making the decision about whether to proceed with the project. and are calculated by dividing their net rental income over the development cost. And typically in Boston Bay, a lot of projects, certainly office lab projects, are looking for a return on cost. 7% to 8% is fairly typical. So the fee increase would increase the development cost, but not the income, and therefore, they're going to reduce the developer's return on cost. And our goal was to try and keep the impact close to 25 basis points, a basis point is a hundredth of a percentage point. So the return, we're hoping the return impact is less than a quarter of a percent. So the developer is still going to be very close to their objective. their goal in terms of return on cost and the project wouldn't be deemed infeasible. For investor, we're assuming here under the investor return scenario that the investor funds the entire fee, which seems plausible because if the rental income isn't increasing, they can't borrow more money. So if they have to come up with more money to pay the fee, they're going to likely go to their equity investors. So the equity investors are increasing their investment amount. They're getting the same income. So their return on investment is going to go down. So we worked at a scenario where they initial return without the fee would be 12% or 15% and then what the impact would be of adding the fee. And our standard here was to try and have an impact of less than 50 to 75 basis points to keep the equity investor once again close to their target return and likely to proceed with an investment. So this table summarizes the results for the two retail projects. And, you know, the second column from the left shows, you know, what the cost would be with no fee. And then you can see the increase in the fee for options of $5, $10, $20, and the 34.75 maximum fee. And then, you know, what the change in the developer return on cost is and the equity investor return is, you know, for those different fee increments. And, you know, in both of these scenarios, there's really a modest impact. on developers' return on cost. If the fee is 10% or less, you're well below the 25 basis point threshold here. And for the developer, for the equity investors, you know, once you get to a $10 fee, you're getting over that sort of threshold. So this seems to indicate that keeping the fee somewhat below $10 would be needed to reduce the risk that you might chill equity investments. And then this table shows the similar results for the hotel development. And once again, the impact on developer's term returns is quite modest, even up to a $20 fee. But once you get to a $10 fee, you're potentially at the risk of undermining the investor's ability to undertake the project. So our conclusion from this analysis is you probably want a fee that's somewhere between maybe five and nine, five or $8 to minimize its impact on development and investment. So the other issue we took into consideration, we thought it's important to be aware of is what the link affordable housing and job linkage fees are in other communities in the Boston area. In this table, you can see Boston, Cambridge, Somerville established these fees some time ago. They've had them for quite a while. But more recently, we've seen Everett, Lexington, and Watertown add these fees as well. And the amount of the fee varies quite a bit. Cambridge has the highest fee at almost $38. You know, Semerville and Boston have fees that are, when you combine the housing and jobs fees, they're between $20 and $30. And then, you know, Lexington and Watertown are in this $9 to $12 range. And then Everett has the smallest fee, which ranges from $2 to $4, depending on the size of the project. Project size thresholds vary somewhat from $15,000 in Everett and Somerville up to 50,000 in Boston. And, you know, communities also have varied somewhat as to whether or not they exempt some portion of the space from the fee. So just to conclude, what are my recommendations for the city as it goes forward? We recommend you set a fee level between $5 and $8 per square foot. And you set the project size threshold at $10,000. And that's lower than other surrounding communities. consistent with what your existing policy is in terms of other linkage fees you have for infrastructure and public services. So it seems to make sense to have this fee also consistent with that. And sort of because your threshold is kind of lower than other communities, we recommend you have a lower rate for projects between 10 and 30,000 square feet. Smaller projects tend to have tighter budgets. And given that and the thresholds in other communities, we think that would be a good policy. And then we also think it's wise to offer developers other options to satisfy this requirement. They could pay cash, but if they're willing to do something that has an equal value or greater value than the cash, but takes another form that helps the city develop affordable housing, you know, that option should be in the ordinance. let the Affordable Housing Trust kind of review it and judge that. So an example of that might be if a developer has a large site and they want to donate some land to the city that could be used for affordable housing, that might be an alternative to paying the cash fee. Or if it's a developer of a mixed-use project and they want to increase the number of affordable units beyond, you know, what's required under your inclusionary zoning ordinance, you know, that might be another option. And the benefit here is the developer has more flexibility and the city might get something that will actually allow it to build affordable housing units more quickly than collecting the cash, letting that cash accumulate until it's large enough to subsidize a project. In terms of payment options, we suggest either having full payment at the sit-in occupancy date, that's similar to what Cambridge does, or allow two payments with half at the sit-in occupancy date and half one year later. The advantage to that is it lessens the financial burden on developers because at least the second fee they're not paying until they've generated some income from the project. We also recommend that you adjust the housing linkage fee annually based either on the CPI or the RS means construction cost index since development costs are going to increase over time, construction costs are going to increase over time. collect the fee and it takes a few years of fees before you're dispersing it for a project, you've gained some increased over time. And then lastly, to sort of review and reset the rate every five years based on changed market conditions. You know, right now the market conditions are not very favorable but if, you know, ten years from now, five, ten years from now, things get better, the economics might be different. You might, it might be, wise for the city to adjust the fee. So thank you. It's been a long presentation. You've been a patient audience and happy to answer any questions you may have.
[Zac Bears]: 고마워요, 칼. 잠시 동안 화면 공유를 중단할 수 있다면 좋겠습니다. 처음부터 다시 시작해야 할 수도 있지만 이는 기술 데모이므로 자세한 내용을 알려주셔서 감사합니다. 난 그냥 원해요 첫 번째 유형은 기초를 놓는 것입니다. 우리가 이 문제를 논의하는 이유는 시의회가 우리가 저렴한 주택 빚을 갚을 수 있도록 주택 법안 청원서를 통과시키도록 주정부를 설득하려고 하기 때문입니다. 그렇죠?
[SPEAKER_00]: 현지 법률에 따라 현재 이자율을 설정할 수 있는 권한이 이미 있다고 알고 있습니다.
[Zac Bears]: 그래서 "그래, 알았어, 멋지다"가 아니라 인덱스에 따라 지역 규칙이 변경될 수 있다는 점이 정말 아쉽습니다. 도시는 수십 년 동안 이 힘을 가지고 있었지만 한번도 사용하지 않았습니다.
[SPEAKER_00]: 정확히.
[Zac Bears]: 모든 것이 괜찮습니다. 회원들이 우리에게 질문을 하고 있다는 것을 알고 있기 때문에 몇 가지 다른 사항을 명확히 하고 싶습니다. 나는 단지 내가 모든 일을 제대로 했는지 확인하고 싶었을 뿐입니다. 이 연구에 따르면 34세가 되기 전에는 무엇이든 할 수 있나요? 그는 34세인가요, 아니면 75세인가요? 정확히. 모든 것이 괜찮습니다. 제안된 감축 이유는 주로 경쟁의 질과 개발자 및 투자자에 대한 비용 영향과 관련이 있습니다.
[SPEAKER_00]: 정확히.
[Zac Bears]: 알았어, 좋아. 그러면 제가 Laming 부관과 통화하겠습니다.
[Matt Leming]: 네, 정말 감사합니다 나는 이 연설과 이 연구의 결과에 매우 고무되었습니다. 그래서 Seidman 씨와 Seidman 씨에게 감사의 말씀을 전하고 싶습니다. 버킹엄은 이 분야에서 일하고 있습니다. 시간이 많이 걸립니다. 지난 학기가 생각나네요 저는 저렴한 주택 신탁 기금에 투자할 수 있도록 기존 규정에 다섯 번째 채권 풀을 추가하자는 제안을 검토하면서 이 연구를 수행해야 하며 프레젠테이션 결과를 듣고 매우 기쁩니다. 나는 단지 몇 가지를 가지고 있습니다. 당신이 답할 수 있기를 바라는 계몽적인 질문에 대한 설명입니다. 그 중 하나는 매우 간단합니다. 특히 시청자에게는 더욱 그렇습니다. 이제 제휴 수수료가 부과됩니다 예를 들어 상업용 배수, 도로, 공원, 경찰 및 소방의 경우 최대 한도는 총 토지 면적 1,000평방피트당 약 $1,700, 즉 개발 평방피트당 $1.70입니다. 이 표준은 1990년에 채택되었으며 그 이후로 몇 가지 업데이트가 이루어졌습니다. 그렇기 때문에 특히나 낮습니다. 그의 제안은 새로운 저렴한 주택 개발에 대해 평방피트당 최소 5달러를 청구해야 한다는 것입니다. 이게 맞나요? 신뢰할 수 있는 요약인가요?
[SPEAKER_00]: 네, 그것이 제가 제안하고 싶은 것입니다. 네.
[Matt Leming]: 그것은 중요하지 않습니다. 그것은 중요하지 않습니다. 감사합니다 감사합니다 이것이 내 생각이다. 저는 우리가 요청한 것과 지난 30년 동안 채권 프로그램을 통해 모금된 것이 무엇인지 인식하는 것이 중요하다고 생각하기 때문에 확실히 하고 싶습니다. 귀하는 이 문제에 대해 실제로 경제적 분석을 수행하고 최소한의 수수료를 청구하도록 요청한 최초의 사람입니다. 이제 우리는 다른 어떤 프로그램보다 저렴한 주택에 대해 3배 더 많은 비용을 청구합니다. 그렇기 때문에 지난 수십 년 동안 우리가 실제로 얼마나 많은 돈을 가졌는지 대중이 이해하는 것이 중요하다고 생각합니다. 감사합니다. 또 다른 기술적인 문제는 이제 제휴 프로그램이 기업, 조직, 사무실에 따라 가격이 다르다는 것입니다. 개발 유형에 따라 이용 가능한 주택 유형을 조정하는 것이 좋습니까? 아니면 고정 환율을 적용해야 합니까?
[SPEAKER_00]: 응, 내 충고는 그걸 사라는 거야 고정금리. 이렇게 관리하는 게 더 편한 것 같아요. 이를 통해 개발자는 로열티 금액을 알 수 있습니다. 시간이 지남에 따라 일정이 어떻게 변하더라도 상관 없습니다. 아시다시피, 그들이 제안하는 복합 용도 프로젝트 중 일부는 서로 다른 임차인을 찾고 있기 때문에 약간 복잡합니다. 소매점, 공장, 사무실이 한 건물에 위치할 수 있습니다. 이것은 매우 어려운 일인데, 어떻게 이 속도를 달성할 수 있습니까? 그래서 가장 간단한 것은 보스턴 지역의 다른 커뮤니티의 정책과 일치하는 가치를 갖는 것이라고 생각합니다. 둘 다 문제는 없을 것 같습니다. 그래서 저는 이것이 가장 쉬운 방법이라고 생각합니다.
[Matt Leming]: 좋아요, 고마워요. 매우 감사합니다. 마지막 질문과 이 질문은 관련이 있지만 평방 피트당 5~8달러의 권장 가격을 고려할 때 우리가 얼마나 커야 한다고 생각하십니까? 예를 들어, 5달러는 우리가 모금할 수 있다고 말씀하신 금액의 절대적 기준입니다. 법적으로 우리 가격은 약 35달러까지 올랐지만, 이로 인해 시장이 진정될 수도 있습니다. 따라서 우리가 8달러 제안만 받아들인다면 개발 기대치에 그다지 부정적인 영향을 미칠 가능성은 없습니다. 나는 단지 5에서 8까지의 범위를 이해하려고 노력하고 있습니다. 그것에 대해 이야기할 수 있다면요.
[SPEAKER_00]: 현재의 개발 경제 상황을 고려할 때 이는 걱정스럽습니다. $8에 도달할 수 있으며 실행 가능한 프로젝트는 없을 것 같습니다.
[Matt Leming]: 글쎄요, 그게 제 질문입니다. 나는 지금까지의 작업이 매우 기대되며 이를 가능하게 한 기획, 개발, 지속가능성 부서와 귀사에 대해 매우 자랑스럽다는 점을 말씀드리고 싶습니다. 제 기억이 맞다면 다음 단계는 아시다시피 이사회가 이러한 권장 사항을 수락하기로 투표하면 CFO에게 보낸 문서를 가져와 다섯 번째 연락처 그룹을 추가하고 연구 권장 사항이 있는 경우 세 번째 읽기를 제공한 다음 CFO가 그렇게 할 것이기 때문입니다. 그런 다음 이를 해당 날짜 이후의 새로운 개발에 기인할 수 있습니다. 이것이 내 동료들의 주요 의견입니다. 나는 우리가 이 과정을 따를 것이라고 생각하지만, 나는 이것을 가지고 있습니다. 시간을 내주셔서 정말 감사합니다.
[Zac Bears]: Scarpelli 의원님, Tsang 의원님, 감사합니다.
[George Scarpelli]: 감사합니다, 대통령님. 조언을 주셔서 감사합니다. 매우 그래서 저는 배워야 할 것이 많다고 생각합니다. 하지만 저는 우리가 해당 옵션을 추진하고 저렴한 주택 기금을 지원할 수 있도록 하는 동시에 해당 링크를 사용하면서 동시에 이러한 발전 중 일부를 지켜보는 이웃 커뮤니티를 보는 데 정말로 집중하고 있다고 생각합니다. 우리는 영향을 봅니다 다양한 이유로 새로운 성장이 부족합니다. 우리가 새로운 개발을 진행하고 진전을 이루면서 우리 이사회가 실제로 그 목표를 달성하기 위해 협력하고 있는지 확인하고 싶습니다. 아시다시피, 당신은 5~8개의 숫자에 베팅하고 있는데, 누군가가 34달러를 따고 싶어한다면 이는 무서운 일입니다. 나는 이것이 우리의 성장 능력에 큰 위협이 된다고 생각합니다. 그래서 내 생각엔 이 권고사항과 추가 논의. 저는 다양한 수준을 이해하고 새로운 개발에 따른 추가 비용과 추가 규제로 인해 커뮤니티가 실패하거나 침체된다는 사실을 깨닫고 싶다고 생각합니다. 그래서 저는 이것을 여러분의 국회의원들과 공유하고 싶습니다. 저는 우리가 앞으로 나아갈 수 있도록 함께 일하면서 균형을 찾고, 동시에 서로를 진정으로 이해하기를 바랍니다. 이제 우리는 새로운 성장을 잃을까 봐 너무 높은 상승을 피하고 자신감을 유지하는 데 필요한 균형을 찾을 수 있습니다. 감사합니다.
[Justin Tseng]: 이에 대한 Scarpelli 의원의 의견에 진심으로 감사드립니다. 균형이 중요합니다. 지역사회에 더 많은 주택과 개발을 제공하는 새로운 개발을 진행하는 것이 중요합니다. 현재 주택을 구입할 여유가 없는 사람들뿐만 아니라 공공 시설에 자금을 지원하는 납세자들에게도 해당됩니다. 반복 주문의 영향에 직면하세요 2.5. 동시에, 메드포드에 오는 개발자들이 이 지역 사회, 이 지역 사회에서 주택이 필요한 직원, 도로 및 편의 시설에 미치는 영향에 대한 공평한 분배를 제공하는 것이 중요합니다. 여기서 우리는 이미 도시에 살고 있는 사람들에게 공평해야 합니다. 나는 이 보고서에 대해 매우 감사드립니다. 이 수치를 달성하는 방법을 단계별로 이해하는 것이 유용할 것입니다. Laming 위원이 말했듯이, 우리는 이렇게 상세한 경제 분석을 거의 가지고 있지 않으며 이러한 관찰은 매우 유용합니다. 평방피트당 5~8달러 범위의 권장 기초 유형에 대해 몇 가지 질문이 있습니다. 제가 오늘 밤 말씀드린 것처럼 권장가격은 보장가격대 상한가의 10~27% 수준에 불과하다고 생각합니다. 본 연구에서는 감염에 관한 두 가지 가설을 제안한다. 첫째, 임차인이 지불하는 임대료 유형입니다. 또한 개발 투자자의 수익 흡수 유형도 있습니다. 그래서 동시에 감사하다고 생각합니다. 나는 메커니즘이나 그 조합이 평방피트당 권장 범위인 $5~$8를 달성할 것이라고 생각합니까? 동일한 수준의 수수료가 개발자 생산성에 미치는 영향보다 투자자 생산성에 미치는 영향이 더 크다는 것을 알고 있기 때문입니다. 그럼 캘리브레이션은 어떻게 하는지 궁금합니다.
[SPEAKER_00]: 좋은 질문이네요. 제 생각에는 5달러에서 8달러 사이는 투자자에게 미칠 잠재적 영향에 달려 있다고 생각합니다. 왜냐하면 제 생각에는 프로젝트마다 자금이 다르게 지원되고, 자금 제공자마다 자본 조달을 위해 다양한 방법을 사용한다고 말해야 할 것 같습니다. 따라서 이는 일반적으로 부채 자금 조달에 크게 의존하지만 현재 시장 상황을 반영하는 목표 수익을 통해 주식 투자자로부터 30~40%를 얻을 수 있는 능력도 있는 개발자에게 달려 있습니다. 2~3년 안에 금리가 떨어지면 이윤폭도 낮아지고 그 영향도 작아질 것입니다. 이는 현재 상황을 어느 정도 반영합니다. 현재 경제 상황과 시장 환경. 그러나 많은 것은 투자자에게 미치는 영향에 달려 있습니다.
[Justin Tseng]: 이해합니다. 이제 우리는 Tier 1 개발 시장이므로 Medford와 B가 현재 잠재적인 시장(대부분 금융)이 존재하는 Medford로 올 가능성을 봅니다. 괜찮은
[SPEAKER_00]: 그렇기 때문에. 이것이 경제 상황이 변화함에 따라 지역 사회가 5년마다 상황을 재평가할 것을 항상 권장하는 이유 중 하나입니다. 5년간 금리가 낮다면 경기가 좋아지고 사무실, 연구실, 산업플랜트 등 수요가 늘어나고 공급부족이 없다면 어떻게 될까요? 임차인은 더 많은 비용을 지불할 의향이 있습니다. 아시다시피 경제 상황은 변할 것이며 10달러 또는 12달러의 수수료가 적용될 수 있습니다. 이해합니다.
[Justin Tseng]: 따라서 우리는 수요와 공급, 이자율 및 기타 요인에 중점을 둡니다.
[SPEAKER_00]: 안에.
[Justin Tseng]: 나는 본다 그러다가 소득구조와 자산배분에 대한 질문이 생겼습니다. 중저소득층을 판단하기 위한 소득수준이 어느 정도인지 알고 싶습니다. 미들섹스 카운티 메드퍼드에 계시나요? 그리고 무엇?
[SPEAKER_00]: 이것은 정확합니다. 이는 HUD가 보고한 보스턴 지역의 중간 소득을 기준으로 합니다. 사실 저는 이것을 오랫동안 기다려왔기 때문에 기다렸습니다. 아시다시피 이는 Boston, Cambridge 및 Quincy의 지역 FY25 HUD 수익 한도를 기반으로 합니다. 저소득 가구의 소득은 일반적으로 지역 중위소득의 50% 이하입니다. 1인 가구의 경우 이는 $57,900에 해당합니다. 이 금액은 4인 가족 기준으로 $82,700에 해당합니다. 평균 소득은 지역 평균 소득의 50~80% 범위입니다. 가격은 가족당 92,650달러, 4인 가족의 경우 132,300달러입니다. 그런 다음 모델은 저소득층의 모든 필요가 임대료로 충족되고 중산층의 모든 필요가 부로 충족된다고 가정합니다.
[Justin Tseng]: 달성 가능한 완화 옵션의 증거를 기반으로 합니까?
[SPEAKER_00]: 그것은 실제로 지방 자치 단체의 정책에 달려 있습니다. 따라서 저렴한 주택에 대한 수요를 평가할 때 우리는 함께 일하는 도시에 임대 소득이나 소득으로 얼마나 많은 주택을 건설할 것으로 예상하는지에 관해 자주 질문합니다. 또는 부동산 소득이므로 부동산 등 모든 중소득 기업을 관리하는 시의 선호도는 시 정책을 반영합니다.
[Justin Tseng]: 이러한 가정을 바꾸면 무엇이 바뀔지 이사회에 설명할 수 있나요?
[SPEAKER_00]: 네, 보시다시피 임대소득은 부동산 소득보다 더 높은 재정적 지원이 필요하다는 뜻입니다. 이 섹션에는 이제 인구 소득 수준의 차이가 반영됩니다. 하지만 이는 저렴한 임대주택의 높은 운영비용도 반영한다고 생각합니다. 결과적으로 임대 시설에는 거의 모든 수익이 운영 비용을 충당하는 데 사용되므로 더 많은 지원이 필요합니다. 이제 또 다른 요인은 더 많은 연방 및 주 자원의 가용성입니다. 임대 예산의 격차를 해소하세요. 아시다시피 집을 살 수 있는 자원이 많지 않습니다. 결과적으로 도시에서는 저렴한 주택에 추가 자금을 투자해야 하는 경우가 많습니다. 감사합니다
[Zac Bears]: 감사합니다, Zeng 상담사님. 참가자들에게 다른 질문이 있습니까? 적어도 케임브리지에서는 아무것도 보이지 않는 것 같습니다. 높은 수수료로 인해 대부분의 프로젝트는 현지 자본으로 자금을 조달합니다. 우리의 문제 중 하나는 1990년부터 저렴한 주택 배달 비용을 청구할 수 있었지만 아직까지 그렇게 하지 않았다는 것입니다. 그래서 우리의 저렴한 주택 재고가 고갈되고 있습니다. 아직 인프라를 구축하지 않았습니다. 나는 균형이 있어야 한다는 동료들의 의견에 동의합니다. 3,475번 지점에 바로 도달할 수는 없지만 8번 뒤쳐져 있고 시계는 똑딱거리고 있습니다. 그리고 아시다시피 저는 일반적으로 건설에 필요한 다른 부분을 보완하고 지원하기 위한 연방 및 주정부 자금에 대해 많은 확신을 갖고 있지 않습니다. 그래서 저는 전반적으로 다음과 같은 관계를 보게 될 것이라고 생각합니다. 채권 이자율이 높고 소득이 높을수록 이들 도시에서 지역 자본이 자금을 조달하는 프로젝트의 비중이 커집니다.
[SPEAKER_00]: 항상 이렇지는 않은 것 같아요. 이것은 정확합니다. 보스턴처럼 말이죠. 매우 성공적이었습니다. 내 말은, 그들은 무제한으로 많은 수익을 가져오지만, 또한 많은 정부 프로젝트 자금에 접근할 수 있다는 것입니다. 그래서 말하기가 어렵습니다. 아시다시피 이것도 효과가 있습니다. 아시다시피 보스턴에는 저렴한 주택 개발업체가 많이 있습니다. 많은 개발자들이 저소득층 주택 세액 공제, 정부 보조금 프로그램 등에 대한 폭넓은 경험을 갖고 있습니다. 그래서 그런 역할도 하는 것 같아요. 케임브리지에서 저는 현재 케임브리지에 있는 스튜디오에서 일하고 있지만 제휴 수수료가 지난 10년 동안 저의 주요 수입원이었기 때문입니다. 왜냐하면 캠브리지는 엄청난 발전의 시기를 겪었기 때문입니다. 하지만 시에서는 저렴한 주택 기금에 많은 지역 사회 보존 자금을 투자했습니다. 그들은 또한 매년 자금을 할당합니다. 염두에 둔 숫자는 없지만 돈의 약 3분의 2가 이 기금에 들어가고 다른 작은 출처도 있습니다. 따라서 캠브리지 자금의 2/3 또는 3/4은 채권이 아닌 기부금에서 나옵니다. 그들은 여러 차례 항소를 제기했지만 기금을 위해 더 많은 돈을 모았습니다.
[Zac Bears]: 나는 본다 그러니 우리 관계는 그렇지 않습니다. 내 말은 우리가 빚을 갚을 돈이 더 없다는 뜻입니다. 그래서 여기에 문제가 있다고 생각합니다. 그리고 나는 이것이 Tsang 씨가 제기한 또 다른 중요한 점을 제시한다고 생각합니다. 그러나 이러한 불가능 뒤에는 어떤 가정이 놓여 있습니까? 프로젝트를 실행 불가능하게 만드는 분석 중에 우리는 무엇을 가정합니까? 왜냐면 숫자를 보면 당신이 그걸 알고 있다는 걸 알거든요 보시다시피, 투자자는 10~20달러의 수수료로 1~2%의 자본 수익률을 얻습니다.
[SPEAKER_00]: 예, 당신의 생각이 맞습니다. 그리고 개발자들에게는 몇 가지 투자 장애물이 있다고 생각합니다. 투자 한도를 충족하지 못할 정도로 금리가 오르면 프로젝트를 실행할 수 없게 된다. 아시다시피, 다양한 개발자는 프로젝트에 있어서 어느 정도 유연성을 가질 수 있습니다. 따라서 시간이 지남에 따라 일부 개발자는 자신의 이익을 위해 프로젝트를 만들고 유지합니다. 일부 개발자는 프로젝트를 만들고, 관리하고, 투자 목표를 달성한 다음 이를 투자자에게 판매합니다. 따라서 개발자들은 부동산을 구입하는 데 필요한 연금이나 다른 투자자에게 반환해야 하기 때문에 이러한 이익을 더 잘 알고 있는 투자자에게 이를 판매할 의향이 있습니다. 따라서 그들은 더 엄격한 경향이 있습니다. 내가 개발자라면 이런 생각이 들 것이다. 이 부동산을 구입하고 직접 소유함으로써 저는 Medford가 향후 10년 내에 개선될 것이며 시간이 지남에 따라 임대료가 인상될 것이라고 진심으로 믿기 때문에 지금은 수익을 덜 낼 수도 있습니다. 아시다시피 이것은 엄격하고 빠른 규칙이 아닙니다. 다양한 개발자는 다양한 방식으로 이 문제를 해결하며 더욱 유연합니다. 앞서 말했듯이 개발자마다 프로젝트에 대해 서로 다른 자금 조달을 제공하며 이는 귀하에게도 영향을 미칠 것입니다. 아시다시피 이것은 가상의 시나리오입니다. 아시다시피 이것이 모든 가능성을 반영하는 것은 아닙니다. 따라서 높은 수수료의 가능성이 있다는 것을 알고 있으며 일부 개발자는 높은 수수료가 항상 프로젝트를 자신에게 좋게 만들 것이라고 믿습니다.
[Zac Bears]: 응, 알. 나한테는 그게 꽤 안 좋은 것 같아. BT도 나한테는 안 맞는 것 같다. 분석에 12달러나 16달러로는 할 수 없고 8달러로는 할 수 없다고 생각하는 기사가 있는 이유를 알고 계십니까? 왜냐하면 우리가 수백만 달러의 저렴한 주택 자금에 대해 이야기하고 있는 것처럼 들리기 때문입니다. 그리고 아시다시피 저는 분석을 하지 않았지만 그 결정은 그들이 결정하도록 놔둘 것 같습니다. 이 가정은 보수적인가?
[SPEAKER_00]: 글쎄요, 그건 보수적인 가정이라는 뜻이죠. 엄격하고 빠른 규칙은 없다는 것을 알고 있습니다. 몇 가지 가정을 하고 분석할 몇 가지 시나리오를 만들어야 합니다. 나는 다른 많은 상황에서 일할 수 있지만 당신은 결국 많은 다른 상황에 처하게 될 것입니다. 어떤 근거로 결정을 내리시겠습니까? 하지만 그렇습니다. 이것은 엄격하고 빠른 규칙이 아닙니다. 또 다른 요인. 개발자는 다른 방법으로 비용을 조정하여 이를 보상할 수 있습니다. 그들은 더 낮은 건설 비용을 협상할 수 있습니다. 어쩌면 계약자는 그 일이 정말로 필요하고 돈을 벌고 돈을 절약할 수도 있습니다. 또는 사내 변호사가 있지만 고용하는 데 비용이 많이 들지 않습니다. 따라서 개발 예산은 많은 구성 요소로 구성됩니다. 개발자는 다른 비용으로 이자율 인상을 상쇄할 수 있습니다. 그리고 제가 말했듯이, 그들이 땅을 사지 않으면 그 가격도 포함됩니다. 그들은 또한 토지 구입에 더 적은 돈을 지출해야 할 것입니다. 결과적으로 토지 소유자는 토지 판매로 인해 낮은 수입을 얻게 됩니다. 아시다시피 토지세의 효과로 인해 토지 가격이 저렴해집니다. 그래서 당신은 이런 것들을 알고 있습니다. 그렇기 때문에 제가 처음부터 세금이 경제에 영향을 미칠 수 있는 방법은 매우 다양하다고 말씀드렸는데, 여러분도 그것을 달성하는 것이 불가능하다는 것을 아시겠죠. 많은 상황에 따라 어느 쪽이 그것을 얻을 것인지가 결정됩니다. 따라서 5~8달러 제안은 보수적이며 일부 프로젝트에 대한 잠재적 영향을 과소평가한다고 생각합니다. 하지만 12달러가 재앙이 될 것이라고는 말할 수 없습니다. 그리고 12달러나 15달러가 든다면 발전이 없을 것입니다. 나는 이것이 잘못된 것이라고 생각합니다.
[Zac Bears]: 아주 좋아요, 감사합니다. 계속하기 전 마지막 질문에서 방이 꽉 차 있는 것을 보았습니다. 우리는 모든 것을 고칠 것입니다. 흥미로운 것에 대해 이야기해 보세요. 5년 평가에 대해 언급하신 것으로 알고 있습니다. 전체 분석이 5년마다 반복되는 것처럼 보입니까, 아니면 단순한 버전입니까?
[SPEAKER_00]: 내 말은, 그것이 다른 사회가 하는 일입니다. 5년마다 같은 속도로 새로운 관계를 탐색하는 것입니다.
[Zac Bears]: 나는 본다 예를 들어, 우리가 확인해 봐야 한다고 말할 수 있을 만큼 우리에게 유용할 수 있다고 생각하는 일부 경제 지표에는 제한 사항이 있나요? 연준이 18개월 동안 금리를 2.5% 미만으로 유지했다고 가정해 보겠습니다. 이 문제의 진상을 파악하고 가능한 한 빨리 금리를 인상해야 할까요?
[SPEAKER_00]: 글쎄요, 저는 이자율만을 토대로 이 일을 하지는 않을 것입니다. 나는 또한 경제에서 무슨 일이 일어나고 있는지 살펴봅니다. 비어 있는 사무실과 연구실의 수가 눈에 띄게 줄어들면, 당신은 당신이 알고 있는 자신을 보기 시작할 것입니다. 갑자기 AI 기업들이 모두 보스턴 지역으로 이주해 사무실을 찾기 시작했고, 갑자기 더 많은 사무실이 생기고 이들을 수용할 사무실 공간을 더 짓기 위해 사람들이 몰려들었다. 분명히 상황은 다르며 자신의 가치를 재고해야 할 수도 있습니다. 응 알았어.
[Zac Bears]: 사적인. 감사합니다. 이사회 구성원들에게 추가 질문이 있습니까? 캐서린, 끝나기 전에 또 무슨 말을 하고 싶나요?
[Katherine Buckingham]: 글쎄요, 이사회 구성원들이 Carl Seidman과 공유할 수 있는 추가 질문이 있으면 연락해 주시기 바랍니다. 지금 전체 보고서를 보고 싶으시다면, 전체 보고서를 보기 전에 배경지식을 미리 알아두시면 많은 도움이 될 것 같아서 다시 공유해드릴 수 있습니다. 그래서 저는 이것을 여러분과 공유하고 질문에 답한 다음 여러분이 가지고 있는 다른 아이디어를 생각해 낼 수 있으며 Karl도 똑같이 할 것입니다. 이것이 사실인지, 보고서를 변경해야 하는지 등을 알아보겠습니다. 그 후 모든 의견을 고려한 후 최종 보고서를 게시하겠습니다.
[Zac Bears]: 사적인. 다른 컨설턴트가 더 많은 정보를 제공할 수 있다고 생각합니다. 내 생각엔 당신도 알 것 같아요 개인적으로 저는 8달러 이상을 보고 있는데, 그들이 5달러에서 8달러에 도달하기 위해 세운 몇 가지 가정에 대해 이야기할 수 있다면 그것이 언론에 영향을 미칠지 모르겠습니다. 아마 여러분도 알고 계실 것입니다. 맥락을 들어보면 도움이 될 것 같은데요? 아시다시피 여기에는 많은 기대가 있습니다. 30달러는 강력한 가치일 수 있지만 10달러나 12달러는 강력한 가치가 아닐 수도 있습니다. 제 말은 그런 뜻일 뿐만 아니라 저렴한 주택으로 수익을 창출해야 한다는 맥락에서 다른 지역사회가 이러한 비용을 어떻게 처리하고 있는지 살펴보는 것이 중요하다고 생각합니다. 우리가 10~12세였다면 워터타운에 더 가까웠을 것입니다. 확실히 Lexington이나 Everett보다는 높지만 Somerville이나 Cambridge보다는 낮을 것입니다. 따라서 제 생각에는 이러한 요소 중 일부를 결합하고 적어도 8달러보다 약간 높으면 그렇게 나쁘지 않을 수 있다고 제안하는 것이 도움이 될 것이라고 생각합니다. 대중은 저렴한 주택 연구 프로젝트에 대해 어떻게 말합니까? Zoom에 하나가 있습니다. 이 방에 이 문제에 대해 이야기하고 싶은 사람이 있나요? 이상적인. 잠깐 기다려요. 당신은 그것을 당길 것입니다. 나는 여기서 시간을 보내고 싶다. Castagnetti 씨, 아파트 이름과 신청하고 싶은 지역을 알고 계시다면 3분만 시간을 주십시오.
[Andrew Castagnetti]: 발리슬리 의원님, 감사합니다. 매사추세츠 동부의 Andrew Castagnetti. 두 분 모두에게 빠르고 간단한 질문이 있습니다. 1,000평방피트 규모의 아파트를 지으신다면 임대료는 얼마입니까? 현재 임대료는 얼마입니까? 감사합니다
[Zac Bears]: 감사합니다 캐서린. 이 아파트의 AMI 상태와 임대 상태에 대해 조금 알려주실 수 있나요?
[Katherine Buckingham]: 이것은 정확합니다. 그래서 나는 그들 모두가 80% 이하의 AMI를 가질 것이라고 생각합니다.
[SPEAKER_00]: 예, 임대 부동산의 AMI는 50% 이하입니다. 아, 물론이죠. 이것은 정확합니다.
[Katherine Buckingham]: 알았어 그렇습니다. 그래서 당신이 그것을 추가하고 싶은지 아닌지 모르겠습니다.
[SPEAKER_00]: 이것은 정확합니다. 정확한 금액은 기억나지 않지만, 집세는 가구소득의 30%로 정해져 있어요. 가계 소득이 있다고 가정하고 계산을 해야 합니다. 가계 소득이 $50,000이므로 임대료의 30%는 $15,000를 12로 나눈 값, 즉 한 달에 $12.50입니다. 이는 현재 시장 임대료의 절반 이하일 것입니다.
[Zac Bears]: 이 숫자는 AMI 임대 건물의 약 50%를 나타냅니다.
[SPEAKER_00]: 좋은
[Zac Bears]: 이상적인. 사적인. 모든 것이 괜찮습니다. 나는 대중이나 이사회 구성원으로부터 어떠한 질문도 본 적이 없습니다. 어떤 지침이 있습니까? 마무리하기 전에 추가하고 싶은 내용이 있나요? 움직임이 있나요? 라자로 부통령.
[Katherine Buckingham]: 회의를 종료해주세요.
[Zac Bears]: 라자로 부통령이 신호를 보내는 걸까요, 아니면 두 번째 신호를 보내는 걸까요? Tsang 씨가 지원합니다. 비서님, 전화주세요.
[Rich Eliseo]: 켈리 상담사님? 이것은 정확합니다. 레이밍 상원의원? 이것은 정확합니다. 말레이시아에 문의해야 할까요? 이것은 정확합니다. 스카벨리의 조언? 이것은 정확합니다. 탕 상담사? 이것은 정확합니다. 라자로 부통령?
[Zac Bears]: 예 7 예 9 아니요 움직임이 지워졌습니다. 위원회 전체가 휴회하고 약 5분 후에 정기 회의를 시작하겠습니다. 감사합니다